Boligskat 2026. Ejendomsværdiskat og grundskyld

Ejendomsværdiskatten er 5,1 promille af boligens værdi i 2026, og grundskylden afhænger af din kommunes promille. Begge skatter beregnes af 80 % af den offentlige ejendomsvurdering. Boligskattereformen fra 1. januar 2024 satte satserne ned, flyttede grundskylden over på forskudsopgørelsen og gav mange ejere en skatterabat.

De to boligskatter i 2026

Som boligejer betaler du to skatter. Ejendomsværdiskat er en skat af hele boligens værdi, altså både bygning og grund. Grundskyld er en skat af grundværdien alene. Inden begge skatter beregnes, trækkes 20 % fra vurderingen. Det kaldes forsigtighedsprincippet og betyder, at du kun beskattes af 80 % af den offentlige vurdering.

Ejendomsværdiskat 2026

Ejendomsværdiskatten er 5,1 promille (0,51 %) af beskatningsgrundlaget, som er 80 % af ejendomsvurderingen. For den del af grundlaget, der overstiger progressionsgrænsen, er satsen 14 promille (1,4 %). I 2025 lå grænsen på 9.200.000 kr. I 2026 falder den til 9.007.000 kr. Da grundlaget er 80 % af vurderingen, rammer den høje sats først en bolig vurderet til godt 11 mio. kr.

Tabellen viser ejendomsværdiskatten ved forskellige vurderinger i 2026. Er I flere ejere, fordeles skatten efter ejerandel.

Grundskyld 2026

Grundskyld er en kommuneskat af din grundværdi, altså hvad grunden ville koste ubebygget. Din kommune fastsætter grundskyldspromillen, og den varierer fra kommune til kommune. Reformen satte de fleste promiller ned, fordi grundværdierne samtidig steg. Beskatningsgrundlaget er grundværdien minus 20 %, og det ganges med promillen.

Et hus i Horsens med en grundværdi på 1.000.000 kr. og en promille på 8,7 giver en grundskyld på 800.000 gange 0,87 % = 6.960 kr. Tabellen viser grundskylden ved samme grundværdi og forskellige promiller.

Hvad er forskellen på ejendomsværdiskat og grundskyld?

Ejendomsværdiskatten rammer hele boligens værdi og har en fast statslig sats. Grundskylden rammer kun grundens værdi og har en kommunal promille. I daglig tale kaldes grundskyld ofte ejendomsskat, men det er ikke det samme som ejendomsværdiskat. Ejer du en ejerlejlighed, betaler du grundskyld af en andel af grundens værdi. Ejer du et hus, betaler du af hele grunden.

Nye ejendomsvurderinger og foreløbig boligskat

Boligskatten beregnes af den offentlige ejendomsvurdering fra Vurderingsstyrelsen. De nye vurderinger er forsinkede, så de fleste boligejere betaler i første omgang en foreløbig boligskat af en foreløbig vurdering. Når den endelige vurdering kommer, bliver skatten beregnet på ny og efterreguleret bagud. Har du betalt for meget, får du penge tilbage. Har du betalt for lidt, opkræves forskellen. Reguleringen sker på årsopgørelsen, så gem beskeden, når din endelige vurdering lander.

Skatterabat efter reformen

Overtog du din bolig før 1. januar 2024, kan du have fået en skatterabat. Den sikrer, at du ikke betaler mere i boligskat med de nye regler, end du skulle have betalt med de gamle. Rabatten er personlig, beregnet ud fra din ejerandel og låst fast i kroner og øre. Den fortsætter hvert år, så længe du ejer boligen, og skal ikke betales tilbage.

Sælger du, bortfalder rabatten. En køber fra 2024 får den ikke, men en ægtefælle kan overtage den ved handel mellem ægtefæller. Samlevende kan ikke. Bemærk, at forskudsopgørelsen i første omgang ikke kunne beregne rabatten på tværs af de to skatter. Var rabatten sat for højt, kan det give restskat eller et tillægslån, når den endelige rabat opgøres.

Sådan opkræves boligskatten

Fra 2024 opkræves begge skatter automatisk via din forskudsopgørelse og årsopgørelse. Før reformen kom grundskylden på en særskilt ejendomsskattebillet fra kommunen, typisk i to rater. Nu er den flyttet over på personskatten, hvor ejendomsværdiskatten i forvejen hørte til. Din forskudsopgørelse er budgettet for året, og årsopgørelsen gør regnskabet op.

Du skal selv give besked, hvis du køber, sælger, lejer ud, bygger nyt eller bygger om. Ellers passer den foreløbige skat ikke. På samme forskudsopgørelse står også dit rentefradrag for realkredit- og banklån, så bolig og skat hænger tæt sammen.

Indefrysningslån hvis boligskatten stiger

Stiger din boligskat fra år til år, kan du indefryse stigningen med et indefrysningslån. Lånet skal først betales tilbage, når du sælger boligen. Ordningen er frivillig, og du kan fravælge den på forskudsopgørelsen frem til den 31. december i det år, du låner for. Du får kun lån, hvis stigningen overstiger en bagatelgrænse, der i 2026 er 322 kr.

Lån fra 2024 og frem forrentes. I 2026 er renten 2,16 %, beregnet som 2,88 % minus et rentenedslag på 25 %. Renten kan ikke trækkes fra som renten på et realkreditlån. Ældre indefrysningslån fra før 2024 bliver i kommunen og er fortsat rentefri. Vil du se, hvad boligskatten betyder for din samlede økonomi, kan du regne din løn efter skat i lønberegneren.