Forældrekøb 2026. Skat, husleje og de tre beskatningsformer

Forældrekøb er skattemæssigt en udlejningsvirksomhed. Du skal opkræve markedsleje af dit barn, vælge hvordan overskuddet beskattes, og du betaler ikke ejendomsværdiskat, så længe boligen er lejet ud. Til gengæld kan du trække renter, grundskyld og driftsudgifter fra. Reglerne blev strammet i 2021, og salg til barnet følger 20 %-reglen.

Hvad er et forældrekøb?

Et forældrekøb er, når du som forælder køber en bolig og lejer den ud til dit barn. Typisk en lejlighed til et studerende barn i en større by. Du står som ejer på papiret og optager lånet, og dit barn betaler husleje til dig. Skattemæssigt er du udlejer, ikke ejer af egen bolig. Netop den forskel afgør hele skatteregningen, fordi en udlejer beskattes af sit overskud og ikke af boligens værdi. Køber barnet i stedet boligen og lejer ud til jer, taler man om omvendt forældrekøb. Det ser du nederst.

De tre måder lejeindtægten beskattes på

Overskuddet på udlejningen kan beskattes på tre måder. Du vælger selv, og valget kan ændres fra år til år. Forskellen ligger især i, hvor meget dit rentefradrag er værd.

I personskatteordningen beskattes overskuddet før renter som personlig indkomst, mens renterne trækkes fra som kapitalindkomst. Fradraget er her omkring 25 % værd. Kapitalafkastordningen flytter et beregnet afkast over i kapitalindkomsten, men siden 2021 må boligens købspris ikke indgå i grundlaget, så ordningen giver sjældent noget ved et rent forældrekøb. Virksomhedsordningen giver fuldt rentefradrag i virksomhedens resultat, men kræver et selvstændigt regnskab.

Nye regler siden 2021 fjernede fordelen ved virksomhedsordningen

Frem til 2021 kunne virksomhedsordningen give dig fuldt rentefradrag i den personlige indkomst, altså op mod 50 % mod cirka 25 % i den simple ordning. Den fordel er væk. Skat.dk skriver det direkte. Du får samme fradragsværdi for dine renteudgifter, som hvis du købte ejerbolig som privatperson.

Det sker gennem en rentekorrektion i virksomhedsordningen, der beregnes med en sats fastsat hvert år, og gennem at købsprisen ikke længere tæller med i kapitalafkastordningen. For de fleste rene forældrekøb er den enkle personskatteordning derfor lige så god i dag og med mindre bøvl. Virksomhedsordningen kan stadig betale sig, hvis du også driver anden virksomhed. Vil du forstå, hvorfor et rentefradrag i kapitalindkomsten er mindre værd, kan du læse rentefradrag.

Hvor lav må huslejen være?

Huslejen skal svare til markedslejen. Altså hvad boligen kunne lejes ud til på det åbne marked. Du beskattes af markedslejen, uanset hvad dit barn faktisk betaler. Sætter du lejen kunstigt lavt, taber du derfor på begge fronter, fordi skatten stadig beregnes af den fulde markedsleje.

Vil du alligevel give dit barn en fordel, sker det bedst som en gave ved siden af huslejen. Du kan give hvert barn et afgiftsfrit beløb hvert år, og forskellen op til markedslejen kan holdes inden for den grænse.

Gave til barnet pr. år	Afgiftsfrit i 2026
Fra én forælder	80.600 kr. Ny sats
Fra begge forældre	161.200 kr.

Giver du mere, koster det 15 % i gaveafgift af det overskydende. Reglerne står under skattefri gave.

Det kan du trække fra

Du kan trække alle driftsudgifter fra i lejeindtægten. Det gælder renter på lånet, grundskyld, forsikring, bidrag til ejer- eller grundejerforening, administration og revisor, vand, kloak og renovation samt almindelig vedligeholdelse fra normalt slid. Forbedringer tæller ikke med. Et nyt køkken eller badeværelse er en forbedring, som i stedet lægges til købsprisen og først har værdi ved et salg.

De første tre år efter købet er der en grænse for, hvor meget istandsættelse du kan trække fra.

Boligtype	Maks istandsættelse de første 3 år
Ejerlejlighed	25 % af årets lejeindtægt
En- og tofamiliehus	35 % af årets lejeindtægt

Betaler man ejendomsværdiskat ved forældrekøb?

Nej. Så længe boligen er lejet ud, betaler du ikke ejendomsværdiskat af den. Du beskattes i stedet af overskuddet på udlejningen. Det er en vigtig forskel fra din egen bolig, hvor ejendomsværdiskatten løber, selv om boligen ikke giver dig en krone i indtægt.

Grundskyld betaler du derimod. Den beregnes af grundværdien og opkræves, fordi du ejer grunden. Til gengæld kan du trække grundskylden fra i lejeindtægten. De nye 2024-ejendomsvurderinger flytter grundlaget for begge boligskatter, og din foreløbige skat efterreguleres, når den endelige vurdering lander. Hvordan de to skatter beregnes, ser du under boligskat 2026.

Salg til barnet og 20 %-reglen

Du kan sælge forældrekøbet til dit barn til den offentlige vurdering minus 20 %. Det følger værdiansættelsescirkulæret. Reglen hed tidligere 15 %-reglen, men er ændret til en 20 %-regel, når der er meddelt en ny vurdering med termin 1. januar 2020 eller senere. Barnet kan altså overtage boligen ned til 80 % af vurderingen, hvilket ofte er langt under, hvad boligen reelt er værd.

Reglen gælder dog ikke ved særlige omstændigheder. Har du selv købt dyrt for nylig, eller viser bankens belåning en klart højere handelsværdi, kan Skattestyrelsen sætte 20 %-reglen til side. Din egen fortjeneste er skattepligtig, fordi parcelhusreglen kræver, at du selv har boet i boligen. Du får dog et tillæg til købsprisen på 10.000 kr. for hvert år, du har ejet den, dog ikke salgsåret. Har dit barn selv boet i boligen, kan barnets senere salg være skattefrit. Se reglerne under skat ved boligsalg.

Omvendt forældrekøb

Omvendt forældrekøb er det modsatte. Her køber barnet boligen og lejer den ud til forældrene, typisk pensionister. Det sker på to måder. Barnet køber en ny bolig, som forældrene flytter ind i som lejere, eller barnet køber forældrenes nuværende bolig, så de frigør deres friværdi og bliver boende.

Skattereglerne er de samme som ved et almindeligt forældrekøb. Lejen skal være markedsleje, barnet beskattes af lejeindtægten og kan trække driftsudgifter fra. Køber barnet forældrenes bolig, kan handlen ske efter 20 %-reglen. Er forældrene folkepensionister, kan de søge boligstøtte til huslejen, hvilket kan gøre modellen billigere for familien samlet. Vil du se, hvad et forældrekøb betyder for din egen økonomi, kan du regne din løn efter skat i lønberegneren.